Cuando se plantea la realización de obras en una comunidad de vecinos, es fundamental considerar diversos aspectos jurídicos para asegurar que el proceso se lleve a cabo de manera legal y ordenada. A continuación, analizamos los principales puntos a tener en cuenta:

1. Convocatoria de la Junta de Propietarios

Para votar sobre la realización de obras, es necesario convocar una Junta de Propietarios. La convocatoria debe cumplir con ciertos requisitos legales:

• Notificación: Todos los propietarios deben ser notificados con al menos seis días de antelación, salvo que los estatutos establezcan otro plazo. La notificación debe incluir la fecha, hora, lugar y orden del día de la reunión.
• Orden del Día: La propuesta de obras debe figurar claramente en el orden del día de la convocatoria.

2. Tipos de Obras y Mayorías Necesarias

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece diferentes tipos de mayorías necesarias según el tipo de obra:

1. Obras de conservación y mantenimiento (Art. 10): Son aquellas obras necesarias para garantizar la conservación del inmueble, su habitabilidad y seguridad. Incluyen reparaciones urgentes, como la reparación de goteras o problemas estructurales.

No requieren votación.

La comunidad está obligada a realizarlas, y los propietarios no pueden oponerse.

2. Obras de accesibilidad (Art. 10 y 17.2): Incluyen la instalación de ascensores, rampas o cualquier otro tipo de adecuación para mejorar la accesibilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años.

Se requiere mayoría simple si el coste es mayor que doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; si no, es obligatorio.

3. Obras de innovación, instalación o mejora de servicios comunes (Art. 17.1 y 17.3): Estas son obras que no son necesarias para la conservación, pero mejoran la calidad de vida o los servicios de la comunidad. Ejemplos incluyen la instalación de antenas parabólicas, energía solar, o nuevas zonas comunes.

Se requiere mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

 4. Obras estéticas o de alteración de la estructura del edificio (Art. 17.4): Cualquier obra que altere la configuración o estructura del edificio, como cambios en la fachada o ampliaciones significativas.

Requieren de unanimidad para su adopción.

5. Obras para la instalación de sistemas de eficiencia energética o telecomunicaciones (Art. 17.3): Incluye la instalación de sistemas de energía solar, instalación de infraestructuras necesarias para acceder a telecomunicaciones (como fibra óptica), y similares.

Se requiere mayoría de un tercio de los propietarios que representen al menos un tercio de las cuotas de participación.

6. Obras de carácter lúdico o recreativo (Art. 17.4): Instalación de piscinas, pistas de deporte, gimnasios, etc.

Se requiere mayoría de tres quintos de los propietarios y cuotas de participación.

7. Obras no necesarias ni obligatorias pero deseadas por algunos propietarios (Art. 17.4): Obras que no son obligatorias ni necesarias pero que un grupo de propietarios desea realizar, como mejoras estéticas o de confort que no son de beneficio común.

Se requiere que los propietarios que deseen realizar la obra asuman el coste íntegro sin exigir contribución de los demás.

8. Instalaciones de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación (Art. 17.3): Instalación de antenas, cableado de telecomunicaciones, sistemas de energía solar, etc.

Se requiere un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas.

3. Reparto de Costes

La distribución de los costes de las obras aprobadas debe realizarse conforme a los coeficientes de participación de cada propietario, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan un reparto diferente.

4. Permisos y Licencias

Antes de iniciar las obras, es crucial obtener los permisos y licencias necesarios:

• Licencia de Obras: Dependiendo del tipo y envergadura de las obras, puede ser necesario obtener una licencia de obras del ayuntamiento correspondiente.
• Autorización de la Comunidad: En algunos casos, además de la votación en la junta, puede ser necesario obtener autorizaciones específicas según los estatutos de la comunidad.

5. Obras en Elementos Comunes y Privativos

Es importante distinguir entre obras en elementos comunes y obras en elementos privativos:

• Elementos Comunes: Las obras en elementos comunes requieren la aprobación de la junta de propietarios. Esto incluye fachadas, tejados, ascensores y otras partes del edificio compartidas por todos los propietarios.
• Elementos Privativos: Las obras en elementos privativos que afecten a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio también requieren aprobación de la comunidad. Las obras estrictamente dentro de los elementos privativos generalmente no necesitan dicha aprobación, siempre que no afecten a los elementos comunes.

6. Acta de la Junta

Todos los acuerdos tomados en la junta, incluyendo los relativos a las obras, deben reflejarse en el acta de la reunión:

• Contenido del Acta: El acta debe incluir el resultado de las votaciones, las mayorías alcanzadas y los acuerdos adoptados.
• Distribución del Acta: El acta debe ser distribuida a todos los propietarios, ya sea físicamente o a través de medios electrónicos, en el plazo establecido por los estatutos o la ley.

7. Impugnación de Acuerdos

Los propietarios que no estén de acuerdo con las decisiones tomadas pueden impugnar los acuerdos ante los tribunales:

• Plazo de Impugnación: Los propietarios tienen un plazo de tres meses para impugnar los acuerdos, contado desde la notificación del acta. Si se alegan vicios de forma en la convocatoria o en la adopción del acuerdo, el plazo es de un año.
• Causas de Impugnación: Las causas pueden incluir la vulneración de los procedimientos establecidos por la LPH, la falta de mayoría necesaria o acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad.

Conclusión

Votar sobre obras en una comunidad de vecinos implica cumplir con una serie de requisitos legales y normativos para asegurar que las decisiones sean válidas y ejecutables.

Es fundamental conocer y seguir los procedimientos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de la comunidad para evitar conflictos y asegurar una gestión eficaz y equitativa de los recursos comunitarios. Contar con asesoramiento jurídico especializado puede ser de gran ayuda para garantizar que todas las decisiones se tomen conforme a la ley y en beneficio de todos los propietarios.

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