Cuando una persona fallece y deja una vivienda a varios herederos, es bastante habitual que surja una situación como esta: uno de los hermanos quiere quedarse con la vivienda y los demás prefieren recibir su parte en dinero.

¿Es posible? ¿Puede uno de los herederos obligar a los demás a vender? ¿Cómo se calcula cuánto debe pagarles?

En Navarra, estas situaciones tienen algunas particularidades derivadas de la aplicación del Derecho Civil Foral de Navarra, por lo que conviene analizar cada caso concreto.

¿Qué ocurre con la vivienda cuando fallece el propietario?

Cuando una persona fallece, sus bienes y derechos pasan a sus herederos de acuerdo con lo establecido en el testamento, pacto sucesorio o, en su defecto, las reglas de la sucesión legal.

En Navarra existe, además, una importante libertad de disposición testamentaria, de acuerdo con el Fuero Nuevo de Navarra.

Conviene indicar que la aplicación del Derecho sucesorio navarro no depende únicamente de la ubicación de la vivienda, sino de las reglas que determinan la ley aplicable a la sucesión, particularmente la vecindad civil del causante cuando se trate de una sucesión sujeta al Derecho español.

Si, por ejemplo, una persona fallece dejando tres hijos como herederos y entre los bienes de la herencia se encuentra una vivienda, lo habitual es que los tres tengan derechos sobre dicha vivienda en la proporción que corresponda según la herencia.

Esto no significa necesariamente que la vivienda tenga que venderse.

Uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda

Esta es una de las situaciones más frecuentes.

Imaginemos que tres hermanos heredan una vivienda valorada en 240.000 euros y uno de ellos quiere quedarse con ella porque vive allí o porque tiene un interés especial en conservarla.

En principio, existen diferentes posibilidades.

Adjudicar la vivienda a uno de los herederos y compensar económicamente a los demás

Esta suele ser la solución más sencilla cuando existe acuerdo entre todos.

Siguiendo el ejemplo anterior, si los tres hermanos tienen derecho a una tercera parte de la herencia y la vivienda vale 240.000 euros, el heredero que se queda con ella deberá compensar económicamente a los otros dos por el valor de sus respectivas participaciones, teniendo en cuenta el resto de bienes y deudas que formen parte de la herencia.

Por tanto, no siempre se trata simplemente de dividir el valor de la vivienda entre el número de herederos.

Hay que realizar primero la valoración y liquidación de toda la herencia.

¿Y si los demás herederos no quieren venderle su parte?

Aquí aparece uno de los principales problemas.

Si uno de los herederos quiere quedarse con la vivienda pero los demás no están de acuerdo con el precio o directamente no quieren vender su participación, no puede simplemente apropiarse de la vivienda.

La situación deberá resolverse teniendo en cuenta los derechos que corresponden a todos los coherederos y, en su caso, mediante los mecanismos legales existentes para poner fin a la situación de comunidad.

Por eso es importante diferenciar entre:

• que uno de los herederos quiera quedarse con la vivienda;
• que todos estén de acuerdo con esa solución;
• y que exista acuerdo sobre el valor de la vivienda y la compensación que corresponde a los demás.

¿Puede obligarse a vender una vivienda heredada?

La respuesta requiere analizar las circunstancias concretas de la herencia.

Cuando varios herederos son titulares conjuntamente de un inmueble, mantener indefinidamente esa situación puede generar problemas: uno puede querer vender, otro puede querer seguir viviendo en la vivienda y otro puede preferir alquilarla.

Como principio general:

• ningún coheredero o comunero está obligado a permanecer indefinidamente en la indivisión;
• si no hay acuerdo, puede promoverse la división de la herencia o la extinción de la comunidad;
• si la vivienda es indivisible y no resulta viable adjudicarla a uno compensando a los demás, puede llegarse a su venta en el procedimiento correspondiente.

En consecuencia, la solución no tiene por qué ser necesariamente vender la vivienda a un tercero.

Puede plantearse una adjudicación a uno de los herederos con compensación al resto, siempre que sea jurídicamente posible y exista acuerdo sobre las condiciones.

Cuando no existe acuerdo, será necesario estudiar las acciones que correspondan para poner fin a la situación de indivisión.

¿Cómo se calcula lo que debe recibir cada heredero?

Para saber cuánto debe pagar el heredero que quiere quedarse con la vivienda no basta con conocer el valor del inmueble.

Es necesario realizar un inventario de la herencia y valorar:

• Viviendas y otros inmuebles.
• Dinero existente en cuentas bancarias.
• Vehículos.
• Otros bienes.
• Deudas del fallecido.
• Gastos relacionados con la herencia.
• Derechos que correspondan a cada heredero.

Por ejemplo, si además de una vivienda de 240.000 euros existen 30.000 euros en cuentas bancarias y 20.000 euros de deudas, el cálculo de lo que corresponde a cada heredero será diferente.

Por ello, antes de acordar una cantidad, es recomendable realizar correctamente la liquidación de la herencia.

¿Qué ocurre si uno de los herederos vive en la vivienda?

Esta situación también es muy habitual.

Puede ocurrir que uno de los hijos haya vivido con sus padres y, tras el fallecimiento, continúe ocupando la vivienda heredada.

El hecho de que uno de los herederos viva en el inmueble no significa, por sí solo, que pase a ser propietario exclusivo de la vivienda.

Los derechos de los demás herederos deben respetarse y habrá que analizar las circunstancias concretas: cómo se ha producido la ocupación, qué acuerdo existe entre los herederos, quién está asumiendo los gastos y qué uso se está haciendo del inmueble.

¿Es mejor vender la vivienda o adjudicársela a uno de los herederos?

No existe una respuesta única.

Dependerá de factores como:

• El valor de la vivienda.
• El número de herederos.
• La situación económica de cada uno.
• Si alguno quiere conservar la vivienda.
• Si existe hipoteca u otras cargas.
• La posibilidad de que el heredero que quiere quedarse con ella pueda compensar al resto.
• Las consecuencias fiscales de cada alternativa.

En Navarra, además, es importante tener en cuenta la tributación de la herencia. La Hacienda Foral de Navarra regula específicamente el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y los supuestos en los que corresponde tributar en la Comunidad Foral.

¿Y si no existe acuerdo entre los herederos?

Cuando los herederos no consiguen ponerse de acuerdo, la situación puede complicarse considerablemente.

Uno puede querer vender, otro quedarse con la vivienda y otro simplemente mantenerla.

En estos casos es recomendable no limitarse a discutir sobre el precio de la vivienda, sino analizar jurídicamente qué derechos tiene cada heredero y qué alternativas existen para poner fin a la situación.

En muchas ocasiones, alcanzar un acuerdo entre los herederos permite evitar un procedimiento judicial y resolver la situación de una manera mucho más rápida y económica.

En resumen

Si varios hermanos heredan una vivienda en Navarra y uno de ellos quiere quedarse con ella, es posible plantear que la vivienda se adjudique a uno de los herederos compensando económicamente a los demás, siempre que la operación sea viable y se respeten los derechos que corresponden a cada uno.

Antes de tomar una decisión es fundamental valorar toda la herencia, no únicamente la vivienda, y tener en cuenta tanto las cuestiones civiles como las fiscales.

Cada herencia tiene sus particularidades y, especialmente cuando existen varios herederos y un inmueble de por medio, es recomendable analizar la situación antes de aceptar acuerdos o realizar adjudicaciones. Si tienes una herencia en Navarra y existen varios herederos con intereses diferentes, en  Ana Beorlegui Abogada en Pamplona puedo estudiar tu caso y asesorarte sobre la mejor forma de repartir los bienes y resolver la situación